Introduzione
L’affitto d’azienda con opzione di acquisto rappresenta una struttura contrattuale che consente all’acquirente di testare l’azienda prima di procedere all’acquisto definitivo, e al venditore di massimizzare il valore della cessione.
Struttura dell’operazione
L’affitto d’azienda è disciplinato dagli artt. 2562 e 2561 c.c. L’affittuario acquisisce la disponibilità dell’azienda e il diritto di gestirla, pagando un canone periodico.
Opzione di acquisto: Al contratto di affitto si affianca un’opzione che attribuisce all’affittuario il diritto di acquistare l’azienda a condizioni predeterminate.
Durata: L’affitto ha tipicamente durata di 24-60 mesi, sufficiente per valutare le performance e la sostenibilità del business.
Vantaggi per l’acquirente
Test del business: L’affittuario può verificare la redditività effettiva dell’azienda prima di impegnarsi nell’acquisto.
Limitazione del rischio: L’investimento iniziale è limitato ai canoni di affitto, senza immobilizzare il capitale per l’acquisto.
Flessibilità: Se le performance non sono soddisfacenti, l’affittuario può decidere di non esercitare l’opzione.
Vantaggi per il venditore
Valorizzazione: I canoni di affitto consentono di monetizzare l’azienda anche se l’acquisto definitivo non si realizza.
Continuità: L’azienda continua a operare sotto la gestione dell’affittuario, preservando il valore.
Prezzo maggiorato: Il prezzo di acquisto futuro può incorporare un premium rispetto al valore attuale.
Disciplina dell’affitto d’azienda
Forma: Contratto scritto, con forma pubblica se comprende beni immobili.
Divieto di concorrenza: L’affittante non può svolgere attività concorrente salvo patto contrario.
Responsabilità per i debiti: L’affittuario non risponde dei debiti anteriori se non risultano dalle scritture contabili obbligatorie.
Subaffitto e cessione: Vietati salvo consenso dell’affittante.
Determinazione del prezzo
Prezzo fisso: Determinato al momento della stipula del contratto di affitto.
Prezzo variabile: Determinato in base a formule legate alle performance (multiplo dell’EBITDA medio del periodo di affitto).
Imputazione dei canoni: I canoni pagati possono essere imputati totalmente o parzialmente al prezzo di acquisto.
Profili fiscali
Canoni di affitto: Costituiscono ricavi per l’affittante e costi per l’affittuario.
Esercizio dell’opzione: L’acquisto è soggetto alle imposte sulla cessione d’azienda (imposte di registro, ipotecaria, catastale).
PEX: Se l’azienda è conferita in una società e si cedono le quote, può applicarsi il regime di participation exemption.
Rischi e criticità
Deterioramento dell’azienda: Il contratto deve prevedere obblighi di manutenzione e penali per il deterioramento.
Mancato esercizio dell’opzione: Il venditore deve valutare se l’azienda potrà essere facilmente ricollocata sul mercato.
Confl itti sulla gestione: Definire chiaramente i poteri dell’affittuario e i limiti all’autonomia gestionale.
Conclusioni
L’affitto d’azienda con opzione di acquisto è uno strumento efficace per gestire la complessità e i rischi delle cessioni aziendali, consentendo una transizione graduale e tutelando entrambe le parti.
---
Studio Legale Borrelli - Legality s.t.a.r.l. Pescara | www.legality-starl.com